土壌汚染(汚染土地)の売却、購入、処理をお考えの方へ

不動産売買時や自社の環境管理の一環あるいはCRE戦略の資産評価など、土壌汚染の調査を行うきっかけは多岐にわたります。
どんなきっかけであっても、土壌汚染調査を始める前に、知っておいていただきたいことを、３つご紹介します。

ここでいう調査の報告先とは報告書を提出する相手を意味します。不動産売買をきっかけとした調査ですと、購入者や仲介者が報告先になります。また場合によっては行政や投資家、近隣住民の方が報告先になることもあります。
注意すべき点は、これら調査を行うときには報告先が求める調査仕様を満たすかということです。せっかく費用と手間をかけて土壌汚染調査を実施したのに、報告先のチェックで漏れを指摘され、再調査を行うことのないようにすることが大切です。

土壌汚染調査を実施する上で、見落としがちなのが調査を行ったあとのデータの取り扱いです。土壌汚染調査の結果で「汚染なし」となれば悩みません。しかし「基準値の5倍の超過」などのデータが出てきたとしたらどうでしょう。悪いデータが出てくることも、調査の実施前に考えておくべきです。

データの取り扱いで考えるポイントは、情報開示・公表についてどう考えるかです。
情報開示・公表とは、周辺住民への情報提供、マスコミへのプレスリリース、所轄の行政への報告、CSR報告書・自社ホームページ掲載などの一連の情報開示を指します。

実施する土壌汚染調査が法令に基づくものは公表されます。それ以外は基本的に実施者に公表するか否かの判断がゆだねられます。調査を実施する前から、細かく検討しておく必要はありませんが、大まかにでも悪いデータが出た場合にどういう方針でいくのか、考えておくことは重要な点です。加えて不動産売買をきっかけとした調査では、購入者側の意向も勘案して、公表するか自主的に進めていくか判断することが検討すべきです。

土壌汚染の調査の難しさは、実際に調査してみないと汚染の状況が分からないことです。調査の段階は、(地歴調査)→概況調査(平面)→詳細調査(垂直)ですが、浄化対策の内容や費用が把握できるのは、調査の最終段階である詳細調査(垂直)が終わった段階なのです。
注意が必要な場合は、調査対象地が「土壌汚染の可能性が低い」と考えている場合です。

「可能性が低い」と想定している土地の場合の問題点は、スケジュールと予算です。

「汚染はないと思うが、念のために概況調査だけでもやっておこう」　
不動産売買をきっかけとした調査をするときによく耳にする言葉です。
「汚染の可能性は低い」と、考えているのでスケジュールでも概況調査(平面)の結果が出てくるタイミングと、売買契約を締結(物件を引渡し)するタイミングが、ほぼ同時という前提になっています。
そこに１地点でも基準を超過する土壌汚染が確認されたらどうなるでしょう。
売買契約(引渡し)は延期あるいは契約文言の見直しなど、事態は大きく変わってしまいます。

また予算も同様です。概況調査(平面)までしか想定していない中でスタートしてしまうと、汚染が確認された場合、詳細調査(垂直)が必要となり、多額な浄化対策費用が事業計画に大きな影響を及ぼしてしまいます。

このように、土壌汚染の調査は想定とおり行かないケースも、シナリオとして準備しておかなくてはいけないのです。

まとめますと、土壌汚染の調査に入る前には、以下の3点をおさえておくことが重要です。
1.報告先を明確に
2.悪い結果が出た時の公表方針
3.スケジュールと予算

調査会社選びはとても重要です。それは前項でご紹介した 1.報告先 2.公表 3.スケジュールと予算の3点について、調査会社が果たす役割がとても大きいためです。
また調査会社は行政や近隣住民などへ、説明が必要となった場合を考えると強力な信頼関係が結べる企業であることが望まれます。

具体的には、経験が豊富な調査会社ですと、調査の目的を確認し、調査に入るまえに、万が一、悪い結果が出た時の取り扱いやその時のスケジュールにも言及してくれるでしょう。
つまり発注者の立場にたって専門家として先を読んだアドバイスできる会社が、良い調査会社なのです。見積金額が安いに越したことはないのですが、少し長い目で見ると信頼できる会社を選ぶ方が結局、発注者の利益につながります。

調査会社は、発注者にとって耳障りなことも事前にしっかりと説明してくれ、さまざまなケースを経験してきた企業を選ぶこと。これが土壌汚染に関する課題をうまく解決していくことへの最短ルートにつながります。

調査会社選びも重要ですが、同じぐらい重要なのは担当者の経験値です。なぜなら対象となる土地のこと、発注者の意向などをくみとって、さまざまなアドバイスをするのは、調査会社の担当者自身だからです。

その担当者選びで目安になるのが経験値です。単純に「土壌を採取しつづけて10年！」では経験値はそれほど高いとは言えません。経験値は土壌汚染調査や浄化対策の実務を数多くこなし、かつ行政や地域住民などの利害関係者の方と多くの調整をしていくなかで高められるものです。
こうした高い経験値をもった担当者が、発注者ごとに異なる問題を解決する上で、必要になるのです。